Reportaje Especial
SANTIAGO, Chile. – Un incremento silencioso pero persistente ha marcado la pauta en las cartolas de gastos comunes de miles de condominios y edificios a lo largo del país. Lo que antes era un ítem predecible en el presupuesto familiar, hoy se ha transformado en una fuente de preocupación para copropietarios y administradores, quienes ven cómo los costos escalan sin pausa. Pero, ¿a qué se debe este fenómeno y qué estrategias se pueden implementar para mitigar su impacto?
Las Causas del Incremento: Un Cóctel de Factores
El alza no responde a una sola causa, sino a una convergencia de elementos económicos, legales y sociales.
- Inflación y Aumento del Costo de Vida: El factor más significativo y transversal es la inflación. El alza en los precios de los insumos, repuestos y servicios impacta directamente el costo de mantener un edificio. Desde el valor de los productos de limpieza y los recambios para los ascensores hasta los honorarios de los especialistas (electricistas, gasfiteros), todo ha subido. Además, el reajuste del salario mínimo afecta directamente al personal del condominio (porteros, conserjes, personal de aseo), que son uno de los gastos más importantes.
- Nueva Ley de Copropiedad (Ley 21.442): La entrada en vigencia de esta ley en 2021, si bien buscaba modernizar y ordenar la convivencia, introdujo exigencias que, para muchos edificios, significaron gastos iniciales y permanentes. La obligación de contar con un administrador profesional (con las consiguientes cotizaciones previsionales y sueldo acorde a la ley), la implementación de sistemas de contabilidad y la constitución de un fondo de reserva (mínimo 5% del presupuesto anual), si bien son inversiones en profesionalización y previsión, implican un desembolso adicional para la comunidad.
- Mayores Exigencias de Seguridad y Normativas: La percepción de inseguridad y las recomendaciones de las aseguradoras han impulsado a muchas comunidades a invertir en sistemas de seguridad más sofisticados: cámaras de mayor resolución, alarmas, controles de acceso biométricos y contratación de vigilancia privada. Su instalación y mantenimiento representan un costo adicional significativo.
- Gasto Energético e Hídrico: El valor de la electricidad y el agua ha experimentado alzas considerables. La iluminación de áreas comunes, el funcionamiento de ascensores y bombas, y el riego de áreas verdes son consumidores constantes, por lo que cualquier aumento en estas tarifas se refleja de inmediato en la cuenta.
Estrategias para Generar Ahorros y una Gestión Eficiente
Frente a este escenario, la reactividad ya no es una opción. Las comunidades proactivas están adoptando diversas estrategias para optimizar sus recursos.
- Auditoría y Optimización de Contratos: La medida más inmediata es renegociar y licitar periódicamente todos los servicios. Desde el contrato de limpieza y aseo hasta el de mantenimiento de ascensores y jardines. La competencia entre proveedores puede generar ahorros importantes. Asimismo, evaluar seguros contra incendio y sismo con diferentes corredoras puede derivar en igual cobertura a menor costo.
- Inversión en Eficiencia Energética (EE): Es la estrategia de mediano plazo más efectiva. Aunque requiere una inversión inicial, se paga sola con el ahorro generado. Esto incluye:
- Cambio a Tecnología LED: Reemplazar toda la iluminación común por ampolletas LED, que consumen hasta un 75% menos de energía y tienen una vida útil mucho más larga.
- Automatización y Sensores: Instalar sensores de movimiento en estacionamientos y pasillos poco transitados, y temporizadores para la iluminación de áreas exteriores.
- Optimización de Ascensores: Programar el uso de ascensores en horarios de baja demanda y realizar mantenciones preventivas para evitar reparaciones costosas.
- Gestión Proactiva del Agua: Revisar periódicamente las instalaciones para detectar y reparar fugas ocultas, que son una fuente de gasto silenciosa. Instalar sistemas de riego por goteo para áreas verdes, que son mucho más eficientes que el riego por aspersión.
- Transparencia y Participación Ciudadana: Fomentar la participación de los copropietarios en las asambleas es crucial. Una comunidad informada y que comprende en qué se gasta su dinero está más dispuesta a aprobar inversiones inteligentes y a colaborar con el cumplimiento de las normas para evitar multas y gastos innecesarios.
En conclusión, el alza de los gastos comunes es una realidad multifactorial. Sin embargo, lejos de ser una sentencia irrevocable, puede ser gestionada mediante una administración profesional, transparente y con visión de futuro, donde la inversión en eficiencia y la optimización de recursos se conviertan en los mejores aliados para la sostenibilidad económica de los condominios chilenos.
Fuentes Consultadas:
- Ley N° 21.442, sobre Copropiedad Inmobiliaria.
- Informes de Precios y Costos de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).
- Reportes de Inflación y Costo de la Vida del Instituto Nacional de Estadísticas (INE).
- Guías de Eficiencia Energética de la Agencia de Sostenibilidad Energética.
- Entrevistas y declaraciones de asociaciones gremiales de Administradores de Condominios.
